PEP check pro realitní makléře, účetní a další povinné osoby

23. 10. 2026 | 9 minut čtení

Když se řekne AML a politicky exponované osoby, většina lidí si představí banku s celým compliance oddělením. Stejné povinnosti ale dopadají i na realitního makléře, účetní kancelář s pěti klienty nebo daňového poradce na živnost. Rozdíl je v tom, že malá firma na to nemá tým ani drahé databáze. Tento článek ukazuje, kdo je povinnou osobou, co přesně zákon ve vztahu k PEP a sankčním seznamům vyžaduje a jak nastavit jednoduchý postup, který obstojí při kontrole.

Kdo je povinná osoba podle AML zákona

Základem je zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, zkráceně AML zákon. Jeho § 2 vyjmenovává povinné osoby. Vedle bank, pojišťoven a investičních firem mezi ně patří i řada profesí, které se za „finanční sektor“ běžně nepovažují:

Povinná osoba	Kdy se jí povinnosti týkají
Realitní zprostředkovatelé	Koupě a prodej nemovitostí vždy; nájem, podnájem a pacht jen při měsíční platbě alespoň 10 000 EUR
Účetní, daňoví poradci, auditoři	Vedení účetnictví a daňové evidence, účetní a daňové poradenství, audit
Advokáti a notáři	Úschovy, koupě nemovitostí a obchodních závodů, správa majetku klienta, zakládání a řízení společností
Poskytovatelé služeb pro firmy	Zakládání společností, poskytování sídla
Obchodníci s uměním, použitým zbožím, zastavárny	Umělecká díla od 10 000 EUR, kulturní památky, použité zboží a zástavy
Kterýkoli podnikatel	Obchod v hotovosti v hodnotě 10 000 EUR nebo vyšší

Důležité je, že povinnosti se vztahují jen na činnosti vyjmenované v zákoně, ne na celé podnikání. Účetní kancelář je povinnou osobou při vedení účetnictví, ale ne třeba při pronájmu vlastní kanceláře. Velikost firmy přitom nehraje roli: makléř na živnost má stejnou povinnost zjistit status PEP jako velká realitní síť.

Co zákon vyžaduje ve vztahu k PEP

Kdo je politicky exponovaná osoba, definuje § 4 odst. 5 AML zákona: člověk, který je nebo byl ve významné veřejné funkci s celostátním nebo regionálním významem, a také osoby jemu blízké a jeho obchodní partneři. Podrobně to rozebírá článek Co je PEP? Politicky exponovaná osoba srozumitelně. Pro povinnou osobu z toho plynou tyto povinnosti:

Zjistit a zaznamenat status. V rámci identifikace klienta zjistíte, zda klient, osoba jednající za něj a jeho skutečný majitel nejsou PEP (§ 8 odst. 8).
Provést zesílenou kontrolu. Před obchodem nebo uzavřením obchodního vztahu s PEP vždy uplatníte zesílenou identifikaci a kontrolu klienta (§ 9a).
Zjistit zdroj prostředků a majetku. Odkud pocházejí peníze, se kterými klient obchoduje. Bez znalosti původu prostředků obchod s PEP provést nesmíte (§ 15 odst. 2).
Nechat vztah schválit. Souhlas s uzavřením i pokračováním obchodního vztahu dává člen statutárního orgánu nebo osoba pověřená řízením AML opatření.
Vztah zesíleně sledovat, a to nejméně 12 měsíců po skončení funkce a vždy do doby, než vaše hodnocení rizik riziko spojené s PEP vyloučí (§ 54 odst. 8).

PEP neznamená odmítnutí. Zákon po vás nechce, abyste politicky exponované osoby odmítali. Chce, abyste se ptali důkladněji a uměli to doložit. Pro makléře to v praxi znamená doložení původu peněz na koupi nemovitosti a podpis odpovědné osoby ve spisu.

Sankční seznamy: co a kde ověřovat

Druhou otázkou při identifikaci klienta je, zda nejde o osobu, vůči níž Česká republika uplatňuje mezinárodní sankce. U firem se to týká i osob ve vlastnické a řídicí struktuře. V praxi se ověřují tři okruhy:

sankční seznamy Evropské unie, které jsou v Česku přímo použitelné
sankce Rady bezpečnosti OSN
vnitrostátní sankční seznam, který podle zákona č. 1/2023 Sb. vede Ministerstvo zahraničních věcí

Rozdíl oproti PEP je zásadní. Politicky exponovaná osoba je riziková kategorie a obchod s ní po zesílené kontrole uzavřít lze. Osoba na sankčním seznamu podléhá omezujícím opatřením, typicky zmrazení majetku a zákazu poskytovat jí prostředky. Pozitivní nález na sankčním seznamu proto obvykle znamená, že obchod neproběhne a dál se postupuje podle sankčních předpisů.

Postup krok za krokem pro malou firmu

Následující postup je navržený tak, aby ho zvládla kancelář o jednom až deseti lidech bez specializovaného softwaru.

Identifikujte klienta. Údaje zapište a ověřte z dokladu totožnosti. Identifikaci provedete nejpozději při vzniku obchodního vztahu nebo tehdy, kdy je zřejmé, že hodnota obchodu překročí 1 000 EUR.
U firmy zjistěte skutečného majitele z evidence skutečných majitelů a z jednoho dalšího zdroje, třeba z obchodního rejstříku nebo prohlášení klienta.
Spusťte PEP check na klienta, osobu jednající za něj a na skutečného majitele. Zadejte i datum narození, ať omezíte shody se jmenovci.
Ověřte sankční seznamy pro tytéž osoby a u firem i pro osoby ve vlastnické struktuře.
Vyhodnoťte případnou shodu. Sedí datum narození a funkce? Teprve potvrzená shoda je nález.
Je-li klient PEP, přejděte na zesílenou kontrolu: vyžádejte si doklady o původu prostředků (kupní smlouva předchozí nemovitosti, úvěrová smlouva, daňové přiznání), nechte vztah schválit odpovědnou osobou a nastavte častější revizi.
Vše zapište a uložte ke spisu klienta včetně data kontroly a jména toho, kdo ji provedl.

Co zaznamenat a jak dlouho uchovávat

Podle § 16 AML zákona uchováváte identifikační údaje, kopie dokladů (pokud jste je pořizovali), informace z kontroly klienta a záznamy o všech krocích identifikace a kontroly po dobu 10 let od uskutečnění obchodu nebo od ukončení obchodního vztahu. Pro PEP check to v praxi znamená uchovat:

datum a čas kontroly a jméno pracovníka, který ji provedl
koho se kontrola týkala (klient, jednající osoba, skutečný majitel)
výsledek a u shody i to, jak jste ji ověřili
u PEP doklady o původu prostředků a záznam o schválení vztahu

Při kontrole navíc musíte umět odůvodnit, proč jste zvolili daný rozsah kontroly klienta. Proto se vyplatí mít postup sepsaný ve vnitřních zásadách a výsledky ukládat v jednotné podobě. Uložené reporty jsou osobní údaje, takže platí i pravidla GDPR. Jak je nastavit, popisuje článek prověřování osob a GDPR.

Hodnocení rizik a vnitřní zásady

PEP check nestojí sám o sobě. Každá povinná osoba musí podle § 21a AML zákona identifikovat a vyhodnotit rizika, kterým je při své činnosti vystavena, a vybrané povinné osoby, mimo jiné realitní zprostředkovatelé, mají mít i systém vnitřních zásad podle § 21. Právě tam patří odpovědi na otázky, kdy PEP check provádíte, kdo ho dělá, kdo schvaluje vztah s PEP a jak často se kontrola opakuje.

Nezapomeňte ani na lidi. Zaměstnance, kteří se mohou setkat s podezřelými obchody, je potřeba proškolit nejméně jednou za 12 kalendářních měsíců a nové kolegy ještě před nástupem na takovou pozici. Krátké interní školení o tom, jak PEP check spustit a co dělat při shodě, bývá v malé firmě to nejúčinnější opatření.

Jak často kontrolu opakovat

AML zákon pevnou frekvenci nestanoví. Vyžaduje průběžné sledování obchodního vztahu a rozsah kontroly podle rizika. Interval si proto určíte sami ve vlastním hodnocení rizik. Jako praktické vodítko se osvědčuje:

u každého nového obchodu s klientem mimo trvalou spolupráci
při změně skutečného majitele nebo osoby jednající za klienta
po volbách, kdy se mění obsazení veřejných funkcí
pravidelně u stálých klientů, například jednou ročně, u rizikovějších klientů častěji

Typicky se to týká účetních kanceláří, které mají s klienty dlouhodobé smlouvy. Klient, který byl při podpisu v pořádku, může být o dva roky později starostou nebo členem dozorčí rady státní firmy.

Nejčastější chyby

„Googlování“ místo kontroly. Vyhledání jména na internetu nezanechá doložitelnou stopu a snadno přehlédne méně známou funkci, třeba v orgánu státní firmy.
Kontrola jen klienta, ne skutečného majitele. U firem je skutečný majitel často důležitější než jednatel, který podepisuje.
Shoda jména bez ověření. Jan Novák na seznamu nemusí být váš Jan Novák. Bez data narození a funkce nelze tvrdit ani shodu, ani její absenci.
Záměna PEP a sankcí. Odmítnout klienta jen proto, že je PEP, je zbytečné. Uzavřít obchod se sankcionovanou osobou je naopak vážné porušení předpisů.
Žádný záznam. Kontrola, která není zapsaná, se z pohledu dozorového orgánu nestala.
Jednorázovost. Kontrola při podpisu smlouvy a pak už nikdy neodpovídá požadavku na průběžné sledování.

Kam zapadá PEP check zdarma

PEP check od 321GoCheck řeší třetí krok postupu výše: rychle zjistí, zda zadaná osoba zastává nebo zastávala některou z českých významných veřejných funkcí. Stačí jméno, příjmení a ideálně datum narození, výsledek vidíte okamžitě a v rámci předběžného přístupu zdarma a bez registrace. Po přihlášení si výsledek stáhnete jako report a uložíte ke spisu klienta.

Je fér říct i to, co PEP check neudělá. Zatím nepokrývá rodinné příslušníky a blízké spolupracovníky politicky exponovaných osob, data aktualizujeme jednou měsíčně a sankční seznamy, exekuce a insolvence jsou součástí placeného prověření osob. Hlavně ale žádný nástroj nenahradí vaše vlastní hodnocení rizik a rozhodnutí o klientovi.

Tento článek je informační přehled, nejde o právní poradenství. Hlavním dozorovým orgánem je Finanční analytický úřad, u advokátů, notářů, auditorů, daňových poradců a exekutorů také jejich profesní komory. FAÚ zveřejňuje metodické pokyny pro povinné osoby, včetně pokynu k politicky exponovaným osobám, na webu fau.gov.cz.

Často kladené otázky

Musí PEP prověřovat i malá realitní kancelář nebo makléř na živnost?

Ano. AML zákon nerozlišuje podle velikosti firmy, ale podle činnosti. Realitní zprostředkovatel je povinnou osobou při zprostředkování koupě a prodeje nemovitostí vždy, u nájmu, podnájmu a pachtu jen tehdy, když měsíční platba dosáhne alespoň 10 000 EUR. Velikost firmy ovlivňuje jen rozsah vnitřních postupů, ne samotnou povinnost.

Kdy přesně mám PEP check provést?

V rámci identifikace klienta, tedy nejpozději při vzniku obchodního vztahu nebo tehdy, kdy je zřejmé, že hodnota obchodu překročí 1 000 EUR. Zákon ukládá zjistit a zaznamenat, zda klient, osoba jednající za něj a jeho skutečný majitel nejsou politicky exponovanou osobou ani osobou na sankčním seznamu.

Stačí jednorázová kontrola při podpisu smlouvy?

U trvající spolupráce ne. Obchodní vztah musíte průběžně sledovat, a klient se navíc může stát PEP až v jejím průběhu, například po volbách. Zákon nestanoví pevnou frekvenci, interval si určíte podle vlastního hodnocení rizik a zapíšete ho do vnitřních postupů.

Musím mít výsledek PEP checku písemně?

Záznam mít musíte. Podle § 16 AML zákona uchováváte údaje a záznamy o všech krocích identifikace a kontroly klienta po dobu 10 let od uskutečnění obchodu nebo ukončení obchodního vztahu. Forma může být elektronická, podstatné je, aby bylo zřejmé, kdy kontrola proběhla, koho se týkala a s jakým výsledkem.

Co když klient, který je PEP, odmítne doložit původ peněz?

Obchod neuskutečníte. AML zákon výslovně zakazuje provést obchod s politicky exponovanou osobou, pokud není znám původ peněžních prostředků nebo jiného majetku. Zároveň zvažte, zda okolnosti nenaplňují znaky podezřelého obchodu, který je nutné oznámit Finančnímu analytickému úřadu.

Kontroluje se PEP i u firmy jako klienta?

Ano. U právnické osoby ověřujete fyzickou osobu, která za ni jedná, a skutečného majitele. Skutečného majitele zjišťujete z evidence skutečných majitelů a nejméně jednoho dalšího zdroje a u každého z nich ověříte, zda nejde o PEP nebo osobu na sankčním seznamu.

Je PEP check od 321GoCheck zdarma?

Ano, v rámci předběžného přístupu je PEP check zdarma a bez registrace. Stačí zadat jméno, příjmení a ideálně datum narození. Registrace je potřeba jen pro stažení výsledku jako reportu. Sankční seznamy, exekuce a insolvence pokrývá placené prověření osoby.

Jednoduchý postup, který obstojí

Povinnosti vůči PEP nejsou vyhrazené bankám. Pro malou firmu je podstatné mít jasný, sepsaný a opakovatelný postup: identifikovat klienta a skutečného majitele, ověřit PEP a sankční seznamy, u PEP doložit původ prostředků a nechat vztah schválit, vše zapsat a v rozumných intervalech zopakovat.

Většinu práce přitom tvoří první krok, který se dá zvládnout za pár vteřin. Zbytek je otázka disciplíny a dobré evidence.